Artigo Manutenção Preventiva

MANUTENÇÃO ELÉTRICA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS
(OS BENEFÍCIOS DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA)

Por Eng. Diogo Solka de Lemos
Em 30/01/2018

Nos últimos anos, as atenções da sociedade, segurança pública, conselho de engenharia e profissionais de engenharia estão voltadas para a prevenção contra incêndios; fato inegavelmente relacionado aos acontecimentos trágicos ocorridos na Boate Kiss, em Santa Maria/RS, em janeiro de 2013, e que completam cinco anos este mês. Com isso, o rigor em relação às exigências de medidas de prevenção contra incêndios por parte dos bombeiros teve um aumento significativo e, consequentemente, as instalações elétricas prediais se tornaram motivo de preocupação para condomínios residenciais e comerciais, visto que grande parte dos incêndios tem como gatilho defeitos na parte elétrica das edificações.

Outro fato relevante à manutenção das instalações elétricas prediais foi a entrega de um grande número de novas unidades residenciais a partir de 2008, em função dos programas do governo federal para a aquisição de imóveis, tais como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), fazendo com que o PIB da Construção Civil (PIBCC) crescesse até 2010, quando atingiu um aumento de 13,1%. A partir de então, o PIBCC começou a cair ano após ano, fechando 2016 com uma variação de -5,6%, segundo dados do IBGE¹. O que pode ser observado atualmente, e diretamente relacionado a este fato, é a procura de serviços de manutenção elétrica por parte de condomínios entregues à época de crescimento acentuado da construção civil. Principalmente para a correção ou adequação de falhas identificadas alguns anos após a entrega dos imóveis.

Com base nas informações apresentadas, podemos dividir os condomínios que possuem demanda de manutenção elétrica em dois grandes grupos:

• Condomínios novos (pós-2008) com instalações recentes, mas que apresentam demanda de manutenção corretiva devido à deficiência de qualidade e confiabilidade nas instalações elétricas entregues;

• Condomínios antigos com instalações defasadas e que precisam de manutenções corretivas e atualizações, tanto por falhas apresentadas pela instalação quanto por exigências de órgãos de fiscalização (bombeiros, CREA, etc.).

No primeiro grupo, dos condomínios novos, é perceptível a falta de informação documental sobre as instalações elétricas (plantas de projetos, memoriais de projetos, etc.) em posse dos síndicos e demais condôminos; seja por não ter sido disponibilizada pela construtora ou por ter sido perdida durante os primeiros anos de existência das edificações. O resultado disso são instalações elétricas relativamente recentes, mas com características e estado de conservação desconhecidos pelos proprietários. Entre os diversos prejuízos financeiros e técnicos decorrentes disso estão manutenções corretivas caras, custos com retrabalhos, perda de conformidade com as normas vigentes, etc. Paralelo a isso, o boom da construção civil no Brasil a partir de 2008, fez com que a demanda por mão de obra crescesse fortemente neste período acarretando emprego de mão de obra não qualificada no setor. Ação que compromete a qualidade da execução das instalações elétricas prediais e gera falhas no médio e longo prazo, criando a necessidade de manutenções corretivas nas instalações elétricas e gastos de dinheiro desnecessários para os condôminos.

Já nos condomínios mais antigos, que podem ter 20, 30, 40, ou até 50 anos de idade, além da falta de documentação técnica e falta de manutenção, as instalações elétricas foram executadas de acordo com normas defasadas. A norma em vigor para instalações elétricas de baixa tensão, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é datada de 2004 (revisada em 2008); ou seja, todas as instalações projetadas antes disso não estão em conformidade com os requisitos técnicos de segurança mínimos exigidos atualmente. Além disso, essas instalações passaram por anos, até décadas, de alterações não documentadas, o que resultou em uma elétrica completamente desconhecida pelos atuais residentes. Da mesma forma que nas edificações mais recentes, as consequências disso são gastos inesperados com adequações e manutenções, sejam por falha nos sistemas ou por exigência dos agentes de fiscalização.

As fragilidades apontadas nos dois grupos, condomínios novos e condomínios antigos, no final das contas têm a mesma consequência: gastos excessivos com correções nas instalações elétricas através das chamadas Manutenções Corretivas. Esse tipo de manutenção segue o princípio de “consertar quando falhar”, ou seja, priorizar a correção da quebra à prevenção da falha. Essa técnica de manutenção era utilizada nos anos 1950, quando ainda não se conhecia as vantagens econômicas da manutenção para prevenir falhas.

Manutenção Preventiva: os benefícios de prevenir falhas

O conceito de Manutenção Preventiva tem o sentido revelado no próprio nome. Prevenir que falhas e defeitos ocorram. Essa prevenção se dá através de manutenções periódicas em intervalos específicos para cada equipamento ou sistema de acordo com suas características e recomendações dos fabricantes. A organização dessas intervenções de manutenções periódicas se dá através de um Plano de Manutenção, que deve ser elaborado com um profissional habilitado com base em uma análise técnica de toda a instalação. Para tanto, cada equipamento ou sistema recebe um procedimento de manutenção. Os procedimentos serão variados de acordo com cada equipamento. Por exemplo, um painel pode ter um procedimento periódico simples como o simples reaperto dos seus contatos a cada seis meses. Já um transformador pode ter um procedimento mais complexo que inclua troca ou filtragem de óleo. Cada procedimento é adequado às necessidades técnicas dos componentes da instalação elétrica. Os procedimentos periódicos podem ser realizados por mão de obra própria ou externa, dependendo da complexidade.

O principal benefício de um plano de manutenção preventiva em um condomínio é a economia de dinheiro com a correção de falhas. Por exemplo, a troca de cabeamento devido ao curto circuito gerado pela sobrecarga de uma fase e falha de isolação, que tem um alto custo de execução (material e mão de obra), poderia ser evitada com um simples balanceamento de fases, que não apresenta custo para o condomínio se efetuado de forma preventiva.

Quais são as etapas da implantação de um Plano de Manutenção?

Para cada um dos grupos tratados anteriormente a complexidade da implantação de um plano de manutenção é diferente. Logicamente, para condomínios mais novos a implantação é mais simples, visto que estes já foram construídos com base em normas vigentes. Para condomínios mais antigos, antes de rodar um plano de manutenção é necessário efetuar as adequações das instalações elétricas aos requisitos técnicos atuais.

De forma geral, as etapas de implantação devem seguir as etapas a seguir:

1)   Mapeamento das instalações elétricas;
2)   Levantamento do estado de conservação dos componentes e equipamentos;
3)   Atualização da documentação existente;
4)   Adequação das não conformidades da instalação;
5)   Elaboração dos procedimentos de manutenção (por profissional habilitado).

O sucesso do plano de manutenção está atrelado a outras medidas que devem ser tomadas pelo condomínio, principalmente quanto à conservação da documentação técnica disponível. A NR-10², norma regulamentadora do Ministério do Trabalho, traz o conceito de Prontuário de Instalações Elétricas (PIE), que deve ser mantido atualizado por estabelecimentos com carga instalada acima de 75kW. Como as normas regulamentadoras tem poder de lei, é obrigatório que condomínios com essa característica tenham a documentação do PIE disponíveis, o que é fundamental também para a correta execução do plano de manutenção.

A aplicação da NR-10 para condomínios residenciais e comerciais será abordada em um próximo artigo.

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Referências:

1 https://www.ibge.gov.br/

2 MINISTÉRIO DO TRABALHO E EMPREGO. NR-10 - SEGURANÇA EM INSTALAÇÕES E SERVIÇOS EM ELETRICIDADE.